不動産管理には、根拠が必要だ。開発を続ける「PMシート」の現状

8年目に突入、不動産管理運営を支えるツールの開発

管理戸数ゼロから始まった私達ですが、現在は約2600戸の不動産管理を受託しています。もともと賃貸仲介を専門として立ち上がったタフトは不動産管理の経験はゼロからのスタートで、初めて受託したアパートの管理は仲間の不動産会社に色々とご指南いただきながらなんとか運営していたのは良き思い出でもあります。

未経験だったことは決してネガティブなことではなく、知らないからこそ多くのことにチャレンジし、そのチャレンジの中で成長することができたと感じています。「営業しない不動産管理」を掲げてこの管理戸数を受託出来たきっかけの一つとして欠かせないのは、ゼロから作り上げた賃貸仲介の経験から得た市場の肌感と未来への予測を備えた収益計算シートの開発です。

戸数の増加と共に湧き上がる疑問と不安

2016年を境に飛躍した管理戸数ですが、ここで一つのターニングポイントを迎えました。それまでは気合と根性でひたすら空室を埋めるという原始的な作業を一人で行っており、その結果ありがたいことに「結果を出す管理会社」として受託件数が飛躍的に向上しました。そこで起きた変化は、委託元の属性です。

それまでは札幌の地主からのご依頼が中心でしたが、この年から道外の投資家からのご依頼も増加したのです。

一生懸命だけでこれまで何とかなっていた管理ですが、市場分析や将来予測、運営計画など管理への要求のレベルが高くなり、対応の幅が一気に広がりました。金融機関への計画提出も担っていましたが、果たして自身の計算が合っているのか？そして、このまま管理が増えていったとき、運営計画を全てその通りに実施できるのか。チームにそれを伝えることができるのか。そういった疑問や不安が大きくなった瞬間でもあります。

そういった疑問を解消すべく、体系的に計画を表現できるものを作りました。それが「PM運用シート」です。

CPM理論を搭載したシミュレーションシート

左の第一作目から毎年3回～6回程度のアップデートを繰り返し、途中メジャーアップデートも数回交えて現在の形に至ります。

賃料と支出の想定から単純な試算しか出来なかった初期のものから、現在では下記の機能が搭載されています。

• 投資指標判定（レバレッジ判定、IRR・NPV表示など）
• 空室期間・空室率から空室賃料ロスの算出と年間AD支出の算出の表示
• CFの積算と売却価格を重ねた合計運用益の計算
• 返済額と残債の計算
• 現在の運用状況と将来の運用状況の比較
• 近隣分析と市場データ分析による平均平米単価の自動計算

上記を表示するため、14のシートから算出された一目でわかるようにサマリー表示機能を追加。当初は一枚の計算シートだけで行っていましたが、機能の追加によってより深く、より複雑な計算を実現しています。

2018年に取得したCPM（米国公認不動産経営管理士）で学んだ内容をふんだんに盛り込んでおり、今では不動産管理に必要な根拠を提出することで金融機関への提出も行っています。一見するととっつきにくいこのシートですが、自分だけではなくスタッフが使うことも想定して可能な限り操作はシンプルにしています。

根拠ある不動産管理

なんとなく、から根拠ある不動産管理を。多くのシーンへ対応できるようになるためには、学びだけではなくそれを知ってもらう必要があります。それは管理の担当だけではなく、チーム全体が認識できること、オーナーと共有できること、金融機関にも理解してもらうこと。建物運用は多くの人々が関係して成り立つもので、その人々と共有するために重要なものがこのPM運用シートです。

今後はバリューアップのためのリフォーム資金の融資（2本目の融資）計算やCCIMの知識を活かした税引き後の計算も行う予定です。透明で可視化できる不動産運用を推進して、建物オーナーが「任せてよかった」と思っていただけるようにこれからもアップデートを続けていきます。