不動産管理の「地域分析と近隣分析」

賃貸住宅新聞へ寄稿しました

　少し前になりますが、賃貸住宅新聞にコラムを寄稿致しました。私が所属するIREMからの依頼で「CPMがもたらす高い職業倫理とプロフェッショナルスキル」というタイトルのもと、内容はマーケティングと分析について執筆させていただきました。

　今回はその内容と同じものをこちらに記載致します。全国の同業の方に見ていただいていると思うと背筋の伸びる思いですが、折角の機会ですので全力で取り組ませていただきました。1,600文字という制限が設けられているため、その中で全てまとめておりますので比較的短く読みやすくまとめていますのでどうぞご一読下さい。

札幌の不動産運用の分析「入門編」

特殊性の高い札幌エリアの不動産

　地主から自営業者、サラリーマンを経て富裕層、小口投資とその時代に応じて不動産投資の手法や属性はとても自然に、柔軟な変化を遂げています。私達の本拠である札幌でも例外なく変化は起き続けており、人口密度の高さから広大な土地を有する北海道の中でも特殊性が最も高い地域ではその変化を常に把握しながら運用を行うことが重要になります。

　この地域では、主に3つのポイントが他エリアと異なる指向性として挙げられます。1つ目は冬期除雪などの高額になりがちな運用費、2つ目はADの問題、3つ目が期待する利回りと実質利回りの乖離です。基本的に全国でも比較的高い利回りが期待できる札幌エリアで、潤沢なCFも期待出来る点が魅力ですが分析によってより理想に近づけることが可能になります。言い換えれば、表面の利回りのみで判断することが難しいエリアでもあるために分析は非常に重要なポイントになるでしょう。

CPMによる地域・近隣分析

　一言に分析と言っても様々な手法がありますが、まずは地域と近隣分析を行います。建物がどのような環境下に置かれているのかを把握することで、当該物件の購入から運用、売却までの大まかな指針を一気に決定することが出来るという点が特徴で、CPM（米国不動産経営管理士）で学んだ分析手法を札幌にローカライズした形で実行していきます。

　半径30km程度を地域とし、該当物件が立地する場所から1km程度が近隣分析という基準を弊社独自で設けております。文字数の関係上、今回は地域分析は割愛し、より物件運用に密接になる近隣分析について記述致します。

　平成30年の統計情報によれば札幌の民営借家ユニット数は35万弱と非常に多くの借家が供給されており、共同住宅の稼働率に限定すればおよそ92％の稼働率となっています。該当する建物の総戸数にもよりますが、この92％という数字が一つの基準となり、築古の場合は現在の稼働がこの数値を上回っているか、また下回っている場合は何が劣っているかを調査します。なお、新築の場合は補正値（弊社独自の基準）を用いて稼働率を引き上げて運用計算を行います。

「知ること」から見る、ストレスフリーな運用

　相場や文化、地域独自の設備、その都市の企業や学校などエリアを知ることでその建物の運用をいち早くフィッティングさせることが不動産の運用の重要なポイントです。その中でも最も情報が入手しにくいのは賃料に関する情報です。スーモやathomeなどを見渡しても雰囲気としては相場は分かるものの、新築や築古、戸建てなどを全て含んでいる平均値表示であるためにご自身の物件に特化した具体的な平米単価や平均賃料は見えにくくなっているはずです。

　都市部では多数の物件があるため、近似する条件で比較出来るサンプルの物件があるはずです。可能な限り多くの物件を集め、それらの賃料と共益費・管理費の合計値を取得し平均化させて情報を可視化します。最低でも20棟、30室以上あると情報の精度が上昇するのでおすすめです。

　■タフト独自の分析ツールでの近隣分析サマリー

自身の物件の賃料を上下させる根拠として使うほか、エリアに存在する物件の居室広さ、それに対する平米単価設定などにも使うことが出来る

分析と戦略で「ギャンブル化」の脱却

　賃料平均が分かれば、あとは現在募集されている物件より「どのように選ばれるか」を考える作業に入ります。賃料を下げるという選択肢は最もシンプルですが、短絡的な値下げは建物の収益性の毀損に直結します。既に近隣分析が完了しているため、同エリアにおいて何が飽和していて、どのような条件に希少性があるか概ね判断出来るはずです。内装、共用部、入居条件、設備増強など様々な選択肢がありますが全てを選択する必要はなく、どれか一つでも効果を発揮する場合もあります。

　「ネット無料を入れておけばOK」「壁紙を変えたから大丈夫」こういった考えでは資本投下がギャンブルでとなり、このエリアの住人が求めるものと異なるケースも多々あります。正しい分析に基づいた戦略構築が潤沢なＣＦを生み出す秘訣ですので、安定した経営を目指すならまずは分析から始めましょう。