SPECIAL TOPICS
広がる多様性と客付けレンジ
ダイバーシティの進化から考える不動産の活用
近年目覚ましい進化を遂げているダイバーシティ（多様性）への考え。不動産業界でもその波は大きく押し寄せ、運用を司る私達にも様々なシーンでその重要性を実感することが増えてきました。
タフトでの従業員の雇用も会社設立当初よりも大きく変化し、近年は年齢や性別、国籍などによる採用偏向が無くなり個々の人間性を重視する採用を行っています。一人ひとりと向き合うことで離職率は大きく変化し、昨年は8%台（一般的な中小企業では20%前後が目安）まで低下したことは大きな成果だと感じていますがここまで来るには決して簡単ではありませんでした。
特に不動産業界においてはセールスと内勤のギャップが大きく、個の能力が高い営業が必ずしも多様性を受け入れるとは限らず組織の安定を毀損してしまうこともしばしば見受けられます。そして、一度属人的な能力に依存してしまうと個別の能力のみに頼らざるを得なくなり、チームバランスが崩壊してしまう危険性があります。
これは不動産運営においても全く同じことだと考えており、客付け業者・借主・近隣環境のバランスを考えた運営設定を行う事が安定した入居率を保つ秘訣です。どんなに優秀な客付け営業スタッフがいてもそのスタッフが離職してしまえば途端に苦労するでしょうし、棟内の7割以上の大口契約を占める法人契約があったとしても退去が発生すればそれをカバーすることは容易ではありません。何事もほどほどにすることが大事で、裾野を広げるための「不動産運営のダイバーシティ化」が今後の運営の重要なポイントになるでしょう。
目的・目標別の受け入れが重要
さて、具体的に「不動産運営のダイバーシティ化」とは何を指すか。
- 学生
- 社会人
- 新婚
- ファミリー
- DINKS
- SOHO
- 法人契約
一般的には上記のような分類が運営上の顧客ターゲットになり得ると考えらえるでしょう。もちろんこのターゲット層は今後も変わることはない最重要の顧客属性であると思いますが、ここに近年加わってきた顧客属性がこちらです。
- 外国人
- 高齢者
- 障碍者
- 不動産事業者
- スモールオフィス
どれも10年以上前ではどの管理会社でも理由なく入居審査で断られていた顧客層であり、そして現在でも多くの管理会社が否定的であるこれらの属性を持つ入居者は、今後の不動産運営を左右する重要な属性です。
もちろん、盲目的に全てを受け入れる必要はありません。この属性に対して必ず意識しておくべき事として、「目的・許容範囲・バランス」この3点は必須です。これらを意識せず、ただのキャッシュを生ませるための道具とみなした段階で確実に運営は崩壊してしまうので、まずは受け入れるための確認を行う必要があります。
例えば高齢者であれば80歳を過ぎた高齢者の場合は見守りサービスの必須や同市内での親族のサポートがあれば入居可能にするのか、それとも不可にするのか。死亡リスクに対してどこまで許容するのかがポイントになりますが、病死に対する告知ガイドラインの変更によって建物価値を毀損するリスクは大幅に減少しています。ただなんとなく「死亡リスクがあるから」「迷惑がかかると困るから」など運営に面倒を感じるだけでは入居率の安定やCFの積み増しには繋がりません。死亡時の賃借権の相続問題はあるものの、状況を明確にすることである程度のリスク軽減にも繋がります。
新築物件で常に一般属性で入居が回るのであれば無理をする必要もありませんし、むしろそういった中に生活リズムが違う属性を入居誘致することは決して良い方向ではないために従来通りの運営を継続すべきでしょう。築古物件や郊外型物件など競争力が落ちてきた物件に関してはバランス調整を行い、リテンションを実施することで以前とは違う輝きを放つ物件になるはずです。
社会貢献につながる不動産投資を目指す
未だ管理会社からの声として、「障碍者は危ない、外国人は日本語が話せないと無理」などという時代錯誤の言葉が飛び交っています。中には65歳以上は高齢者とみなし、一律入居不可という非常に厳しい基準を持つ管理会社も存在します。
精神疾患という理由でADHDやアスペルガーという軽度障碍ですら排除してしまえば、CFの毀損だけでなく社会的な意義すら失ってしまうものですが、本当に多くの担当者の勉強不足によりナチュラルな差別社会が展開されている現状です。
繰り返しますが、諸々理解をしたうえで受け入れ拒否の判断を下すことは間違いではありません。リスクの排除も立派な運営判断です。ただし、不動産運営とは社会と密接な関係にあり、住まいの提供はインフラを担う事業でもあります。社会に直接貢献できる事業、投資は決して多いものではないと考えております。そのために私達は日々相談いただく一件ずつ丁寧に状況を聞き取り、その建物に対して受け入れをすべきかどうか皆様に適正な判断をしていただくべく徹底して調査致します。
